浙江省農民工和個體工商戶納入公積金  

時間:2020/5/18

浙江省農民工和個體工商戶納入公積金
    浙江省人民政府網站近日公布《浙江省房地產供給側結構性改革行動方案》。

在土地出讓價格頻繁刷出新高之際,加快去庫存成主要目標,方案還限定了土地出讓條件:在售商品住宅消化周期超過20個月,或者在售、在建待售及已出讓待建商品住宅消化周期超過30個月,暫停供應該類用地。

2017年,浙江省商品住宅庫存消化周期的控制目標是10-16個月,這被認為是合理水平。為了實現上述目標,方案提出了八個去庫存招數。

省社科院區域經濟所副研究員李明艷博士認為,這份《行動方案》的出臺是及時且必要的。該文件與以往出臺的單一刺激需求的“救市”政策有本質區別,這份《行動方案》更加著重于促進供給與需求匹配。拿住宅商品房來說,一方面是大量商品房積壓,一方面是很多人沒有自己的房子。這其中有住房產品設計不滿足需要的問題,也有周邊設施配套不齊全的問題,也有價格高出購買力的問題等等,《行動方案》中都有針對性的提出了解決措施。同時,借“去庫存”促使房企轉型升級,對房企未來的發展方向給出了清晰的定位。

第一招:推進棚改貨幣化安置

嚴格控制并逐步減少新開工實物安置項目,棚改貨幣化安置率原則上要達到50%以上。將城鎮危險住宅房屋改造、重點鎮棚戶區改造納入棚改政策支持范圍。創新“房票”、團購等方式,引導購買庫存商品住房。各地可根據實際情況制定棚改貨幣化安置優惠政策。

貨幣化安置是舊城改造中比較推崇的新方式,像曾因2號樓整體倒塌被外界關注的寧波徐戎三村,小區棚戶區改造時,有七成住戶選擇貨幣安置方式,搬進新建商品房小區。

去年6月,國家開發銀行浙江省分行出借202億元,支持浙江10個縣市14個棚戶區改造。首批名單中,金華二七新村改造項目拿到30億元放款,征遷時推出“購房券”:被征收人選擇貨幣補償的,給予房屋評估價值10%的獎勵;6個月內在市區購買一手商品房,再增加15%的購房券結算獎勵。

臺州路橋區安置補償單價為7600元/平方米,與區內中低檔商品房價格基本持平,動態調節至一年一定。

杭州市政府去年也明確,被征收人如果選擇貨幣補償,并且在一年內購買住宅房屋,最高可以享受被征收房屋評估價格的42%的貨幣補貼。

第二招:支持自住型和改善型購房需求

銀行業金融機構要合理確定首付比例和利率水平,(進一步滿足群眾購買首套和改善型普通住房的信貸需求),并納入地方貢獻度評價體系。各地要加大引進人才購房、租房補貼力度,并切實落實國家有關外資準入和外籍機構、個人購房規定。

相較于金融機構,公積金對自住型和改善性購房的支持力度,去年就開始顯現。目前,省直公積金、杭州市公積金職工及配偶共同申請貸款最高額度為100萬元,比之前提高了20萬,首付比例也有下降。

第三招:鼓勵新市民購房和農民進城購房

全面取消縣(市)購房落戶條件限制。放寬除杭州外的設區市市區購房落戶關于建筑面積、資金額度要求。

銀行業金融機構要完善收入認定、審貸流程、還款方式等制度安排,支持穩定就業、具有相應支付能力的新市民購買商品住房。

推進農村林權、土地承包經營權和宅基地使用權改革,城鎮建設用地增加規模與農業轉移人口市民化進程掛鉤,積極為農民進城購房創造條件。

去年12月,省政府就出臺了戶籍制度改革實施意見,全面放開縣(市)落戶限制。浙江籍公民憑合法穩定住所(含租賃),可以在除杭州市城區以外的城鎮地區自由遷移戶口。

除了杭州市城區外,其他設區市城區可以參照縣(市)的具體落戶標準,分類別、按標準允許落戶。當時提出了5個類別,包括有合法穩定住所人員、有合法穩定就業人員、引進人才、投資人員和有突出貢獻人員。

杭州近日公布的戶籍改革實施意見中,也明確對進城鎮落戶的農業轉移人口,保留其合法取得的耕地、林地承包經營權,農村宅基地使用權也會保留,趕上征遷都能享受“同村同政策”的權利。

第四招:消化非住宅商品房庫存

非住宅商品房存量過高的地區,要統籌規劃布局,強化用地供應管控,實現主動減量。加大對單位、個人購買非住宅商品房的信貸支持力度,合理確定利率水平。

對空置待售的非住宅商品房,允許房地產企業實行整體用途轉換,涉及土地用途改變的,依法辦理用地手續。

非住宅商品房,指的是用于商業開發、可以自由流通的房產,像辦公樓、商業用房都是。和住宅商品房的紅火相比,有些冷熱不均。

省統計局公布的1-5月全省商品房銷售數據顯示,商品住宅、辦公樓、商業營業用房的銷售面積分別增長61.0%、73.0%和1.4%,銷售額分別增長73.9%、80.5%和19.9%。可以看到,商業用房的熱度明顯不足。

第五招:用足用好住房公積金政策

進一步擴大住房公積金規模,全省年歸集公積金700億元以上。全面落實住房公積金全國繳存互認和異地貸款政策,繼續推進“公轉商”貼息貸款政策,通過資產證券化等方式,每年穩定實現住房消費800億元以上。逐步將符合條件的農民工和個體工商戶納入住房公積金制度范圍。

浙江公積金可異地貸款購房的政策是去年9月實施的,只需要憑公積金繳納地開具的《異地貸款職工住房公積金繳存證明》,向購房地公積金中心提出申請,七個工作日內完成貸款受理、審核和審批工作。

今年3月,浙江住房公積金個人貸款資產證券化完成試點,融資規模14.18億元,發行利率為杭州1年期3.12%、3年期3.6%,湖州3年期3.8%。

第六招:全面建立商品房供地與庫存、價格掛鉤辦法 http://www.gwgghf.live

探索建立年度房地產供地計劃公告制度,根據房地產市場供求變化情況,合理確定土地供應規模、結構和時序。對于在售商品住宅庫存消化周期超過20個月的,或者在售、在建待售及已出讓待建商品住宅消化周期超過30個月的市、縣(市、區),暫停商品住宅用地供應,原則上暫停新開工各類保障房工程;對于在售商品住宅庫存消化周期小于8個月的市、縣(市、區),應及時增加商品住宅用地供應。各市、縣(市、區)要制定住宅價格異常波動應對預案。
今年1月初召開的全省住房城鄉建設工作會議上,省建設廳負責人提出,力爭實現全年商品房銷售面積不低于4500萬平方米,新建商品房消化周期控制在18個月以內,商品住宅消化周期控制在12個月以內。

2015年,浙江的商品房庫存消化周期為20.2個月,比當年初下降8.5個月;其中商品住宅消化周期為13.5個月,比當年初下降8.1個月。

今年1-5月,全省商品房銷售面積2978萬平方米,增長57.1%,已經完成了全年目標的66%還多。

從設區市來看,大城市情況不錯。杭州可售商品房庫存從去年底的172788套降至今年6月底的135852套,寧波的庫存去化周期也降至9個月以下。不過,中小城市的庫存去化周期仍偏長,像嘉興市區、海鹽縣商品房待售銷售比都超過100%。

第七招:促進住房租賃市場發展

各地要建立完善住房租賃信息服務平臺。積極發展住房租賃業,鼓勵社會力量購買庫存商品房開展規模化、專業化出租經營,鼓勵房地產企業開展住房租賃業務,支持房地產企業長期持有部分房源用于出租,鼓勵房地產中介機構、物業服務企業開展長租業務。有條件的地方要開展住房租賃企業化經營試點。

相比商品房買賣市場,租賃市場更能反映真實的住房需求。有數據顯示,今年上半年杭州租賃市場的平均租金為3462元/月,同比增長了13%。

2016年《政府工作報告》中,強調建立購租并舉的住房制度。鼓勵租房的政策,浙江其實早就有了,比如提取住房公積金支付房租政策。

以去年的杭州公積金新政為例,職工連續正常繳存住房公積金滿3個月,本人及配偶在住房公積金繳存地無自有產權住房且租賃住房的,憑本人及配偶在繳存地的無房證明,按每人每月500元限額提取住房公積金個人賬戶余額,每年提取一次。

第八招:加強公共配套設施建設

建立房地產開發項目配套設施事先審查機制,規劃、建設、國土資源等部門應在明確規劃設計條件、制定土地出讓方案時,提出配套設施建設審查意見。進一步優化學校、醫院等公共服務設施布局。加快相關配套設施建設,確保與房地產開發項目同步規劃、同步建設、同步投入使用。

浙江大學房地產研究中心主任賈生華教授認為,房地產供給側結構性改革,首先要減少城市政府對土地出讓收益的追逐和依賴,并把更多資源用于改善城市功能和公共服務。

政府要從“城市需要什么”入手進行城市規劃、建設、配套、服務和管理。

農民工和個體工商戶納入住房公積金制度范圍

創新“房票”、團購等方式,引導購買庫存商品住房

首套和改善型普通住房首付可以降低,利率可以降低

今年1-5月,全省商品房銷售面積完成全年目標的66%還多

杭州明確對進城鎮落戶的農業轉移人口,保留其合法取得的耕地、林地承包經營權,農村宅基地使用權也會保留

有條件的地方鼓勵開展住房租賃企業化經營試點

非住宅商品房,允許房地產企業實行整體用途轉換

政府要從“城市需要什么”入手進行城市規劃、建設

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